湾区房企，两匹黑马爆发性增长
文｜邓浩志上半年大湾区50强房企排行之前我们分享过某统计机构公布了上半年广州房企排行榜，其中越秀、保利大幅领先其他对手，这两家销售总额，居然超过了广州TOP20房企中，另外14家专业房企的业绩综合。而大湾区今年上半年房企销售业绩50强，情况很不一样。跟大家分享一下：1、保利、万科，全国第一第二，在大湾区还是第一第二。这两家总部在华南的全国龙头房企，在任何地方都是处于领先位置。在自己大本营也当仁不让。2、越秀地产排名第三，离开广州之后，就没有了垄断优势，距离广州越远，下滑幅度就越大。越秀地产在广州的产品几乎是无人能敌（唯一能匹敌的只有另一家市属企业——珠实），但这种产品不见得在广州以外也可以被允许复制。所以越秀的核心竞争力难道只在广州好使吗？值得思考一下。3、华润、中海、碧桂园等等，都在他们应该在的位置上。湾区的排名和全国的排名都非常接近。意外的是华发，在国内排名不前，在湾区排名明确很靠前，因为其业务也大量集中珠海及周边。情况多少有点类似越秀。4、深铁，广铁，业绩非常亮眼，大湾区分别排名第9，第11。这两家公司是国内发展TOD模式相对比较成功的两座城市下属的地铁公司。未来只要是大城市，就要修地铁，只要修地铁，TOD模式就会继续，地铁站附近的不动产价值都会很好。所以广深两城的地铁公司，相信会一直占据排名靠前的位置。而佛山东莞这些城市，就算有地铁，也是其他城市地铁公司代管的，比如佛山是广州地铁管的，所以未来应该不会冒出个佛铁，莞铁来。至于湾区的三线城市，连地铁都没有。5、50强里，多数还是传统房企。在广州排名中，很多市属企业，或纯粹财务型投资者。这种情况只在特殊地区有集中出现。只要回到一个较大的市场，这种情况就比较难占据较大的份额了。广州地铁22亿夺白云设计之都地块消息是7月17日的，本身没有什么可说的。目前各大城市都在学习香港的TOD运营模式，为什么？因为各地地铁都在亏损经营，都需要大量的地方财政补贴，而这些年地方财政之紧张大家是知道的。有人问，广州也亏吗？是的，反正数据显示是亏的，你不能只看拥挤的三号线，还有很多线路，尤其是郊区段，基本没有什么人坐。要地铁能够良性循环运营，TOD模式是已经验证过，比较有效的，我们又可以复制的方式。而这个方式的关键点之一，就是开发地铁站点附近的物业。所谓的TOD模式就是以站点为核心，做商业，办公，居住，交通换乘等整体开发。这是一个系统工程，比如商业，不是盖个商场就完了，还涉及恰当的定位，有效的运营，让商场能活起来，最终能火起来。比如香港，地铁站上盖的商业，都很旺。不接待游客也有大量本地的消费需求。但目前我们很多楼盘称自己为TOD，其实多少有点断章取义，以偏概全。准确地说，它们只能叫地铁附近物业而已，上盖都算不上。更谈不上综合发展。TOD能发展起来，就能给地铁带来丰厚的收益，物业升值是一方面，比如房价卖高了，另外还有商铺租金贵了，写字楼出租率高了，广告位价格高了，乃至周边土地升值了等等。地铁公司建设地铁，也对站点周边地块享有先天的开发权，如果能利用好，开发好，经营好，的确是有助于地铁集团，乃至给城市交通系统，城市财政给予更多正面价值。今年上半年，广州地铁在广州房企销售业绩排行榜中已经占据第三位在大湾区排第11位。已经算是广州楼市，乃至大湾区楼市中的重要力量。现在地铁集团虽然很少直接操盘开发房地产项目，但他们的市场占比却在不断提高，而且可能还会进一步提高。当然，也包括深圳地铁.
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